Filozofia inwestowania

Dlaczego inwestujemy w mieszkania na wynajem i jakie jest tło makroekonomiczne rynku nieruchomości w Polsce.

TŁO POLITYKI INWESTYCYJNEJ

„Obyś żył w ciekawych czasach”. Dla inwestora posiadającego nadwyżki kapitału do ulokowania taka maksyma to przekleństwo. Szczególnie, że wypowiadana w 2017 r. oznacza praktyczną niemożność inwestowania nadwyżek finansowych w tzw. bezpieczne klasy aktywów, które w obecnej chwili skazane są na przynoszenie inwestorom realnej straty. Dlaczego tak się dzieje?

Żyjemy w czasie rekordowo niskiej inflacji a więc i niskich stóp procentowych. Niewielu z nas posiada kapitał na poziomie kilkudziesięciu milionów złotych, który pozwala na utrzymanie się z odsetek na poziomie 1-1,5% netto w skali roku. Co więcej, jest to tylko stopa nominalna. Po odjęciu od niej wskaźnika inflacji na poziomie 1,8% (GUS, styczeń 2017 r.) otrzymujemy realny zwrot z depozytów na poziomie -0,3% do nawet -0,8%. Szans na szybką zmianę trendu w najbliższych czasach nie ma zbyt wielu – ekspansywna polityka monetarna prowadzona przez wszystkie dominujące banki centralne (FED w USA, EBC w ramach Unii Europejskiej, banki centralne Japonii (BOJ) oraz Wielkiej Brytanii (BOE)) pomimo bilionów dolarów zaaplikowanych gospodarkom krajów OECD nie przynosi na razie większych skutków w realnej gospodarce. Podobnie, jeżeli nie gorzej wygląda sytuacja na rynkach obligacji. Inwestorzy z całego świata szukając po 2008 r. (kryzys związany z upadkiem banku inwestycyjnego Lehman Brothers) tzw. „bezpiecznych przystani” do ulokowania swoich środków rzucili się na wyścigi kupować obligacje zarówno emitowane przez państwa jak i korporacje.

Ogromny popyt liczony w dziesiątkach bilionów dolarów w połączeniu z postkryzysową obniżką stóp procentowych spowodował niespotykany w historii wzrost cen obligacji. W efekcie z jednej strony czai się pułapka w postaci ogromnie zadłużonych państw oraz korporacji (szczególnie w USA), a z drugiej ryzyko powolnego wzrostu oprocentowania obligacji, który dla ich posiadaczy oznacza stratę – każdemu wzrostowi oprocentowania długu towarzyszy bowiem proporcjonalny spadek jego ceny.

Na domiar złego bardzo niebezpiecznie wygląda dzisiaj także rynek akcji. Nieprzerwana hossa rozpoczęta w roku 2009 wyniosła wyceny akcji w USA do poziomu widzianego ostatnio w przededniu 2001 oraz 2007 r. – lat w których wstrząsy na giełdach odpowiednio wywołane krachem tzw. „akcji internetowych” oraz kryzysu na rynku subrpime w USA – doprowadziły do przeceny akcji sięgających ponad 50%. Tym razem poza wycenami mamy jeszcze dodatkowy element ryzyka w postaci tzw. handlu wysokich częstotliwości. Ten zautomatyzowany rynek obrotu akcjami napędzany algorytmami matematycznymi doprowadził już w 2010 r. do kilkugodzinnego krachu (tzw. „flash crash”) na giełdzie nowojorskiej, gdy akcje wielu spółek spadły nawet o 90%, by po kilku minutach wrócić do poziomu wyjścia. Dzisiaj algorytmy odpowiadają za ponad 35% handlu na giełdach amerykańskich. Poniżej przedstawiamy historyczne stopy zwrotu z obligacji, depozytów bankowych oraz akcji w porównaniu z wynikami osiąganymi z inwestycji w nieruchomości.

Sam zwrot z kapitału to oczywiście nie wszystko. Istotny jest pomiar potencjalnej zyskowności z danej inwestycji z możliwą do poniesienia stratą.

Porównanie danych z ostatnich 10 lat pokazuje, że chociaż inwestycje w akcje potrafiły przynieść bardzo solidny zysk (np. w wysokości ponad 50% za okres od początku 2016 r. do dzisiaj, stopa zwrotu z indeksu WIG), to jednak działo się to kosztem ponad 85 krotnie większego ryzyka niż inwestycja w nieruchomości mieszkaniowe.

Nie należy dodatkowo zapominać o aspekcie psychologicznym inwestowania – niewielu inwestorów jest skłonnych zaakceptować duże straty kapitału na rynkach akcyjnych lub wahania cen obligacji w trakcie trwania inwestycji, co prowadzi do „kupowania na górkach” zazwyczaj pod wpływem porady osób trzecich i reklamy oraz sprzedawania „na dołkach” – w okresach największych spadków cen produktów finansowych.

Jedną z rozsądnych według nas odpowiedzi na ww. niestabilność rynków finansowych oraz nieopłacalność tzw. inwestycji bezpiecznych jest inwestycja na rynku nieruchomości powiązanych głównie z pracownikami tymczasowymi.

Korzystając z niepowtarzalnej sytuacji na polskim rynku pracy związanym z napływem ponad 2 milionów pracowników sezonowych z Ukrainy w czasie największej od II wojny światowej emigracji Polaków (głównie do Wielkiej Brytanii, Irlandii oraz innych krajów „starej UE”) powołaliśmy wspólnie z TFI Copernicus Capital S.A. do życia Fundusz Inwestycyjny Zamknięty SIRIUS LINK FIZ AN, którego celem jest zakup oraz wynajem średnioterminowy mieszkań dla rotujących pracowników koncernów.

Inwestorzy powierzający środki Funduszowi mogą oczekiwać przewidywalnej polityki inwestycyjnej ograniczonej głównie do nabywania mieszkań oraz wynajmowania ich na potrzeby agencji pracy tymczasowych lub bezpośrednio dużych pracodawców. Zamierzamy ponadto skupić się na przygotowywaniu mieszkań dla pacjentów i ich rodzin leczonych w centrach onkologii w całym kraju. Zgodnie z naszą dewizą: „Welcome home” dbamy o niespotykany na tym rynku poziom wyposażenia i wykończenia mieszkań, aby stworzyć dla naszych odbiorców namiastkę domu – nawet jeżeli ma to być tylko czasowe mieszkanie setki a nawet tysiące kilometrów od domu. W przypadku osiągnięcia zakładanych wyników finansowych Fundusz zamierza wypłacać coroczną dywidendę uzależnioną od wysokości wypracowanego wyniku finansowego.

Potencjał rynku mieszkaniowego
Siła nabywcza polaków

Stabilna sytuacja gospodarcza kraju oraz pozytywne zjawiska na rynku pracy przyczyniają się do aktywności inwestorów na rynku nieruchomości mieszkaniowych. Spadek bezrobocia przy jednoczesnym wzroście wynagrodzeń umożliwiają Polakom nie tylko zaspokajanie bieżących potrzeb mieszkaniowych i konsumpcyjnych, ale także zabezpieczenie przyszłości poprzez inwestowanie zaoszczędzonego kapitału.

Mimo poprawiających się możliwości nabywczych Polaków, wciąż pozostajemy na szarym końcu spośród państw Europejskich jeśli chodzi o zasobność portfela obywateli. Europejscy konsumenci w 2016 r. mieli do dyspozycji łącznie ok. 9,18 biliona euro na wydatki i oszczędności, co oznacza średnią wartość siły nabywczej jednego mieszkańca Europy w wysokości 13 672 euro (wzrost o 0,3% w stosunku do roku poprzedniego).

 

Polska zajmuje 28 pozycję z 6 366 euro siły nabywczej jednego obywatela.

Za przeciętną płacę w Polsce można kupić 0,72 m2 na rynku wtórnym lub 0,6 m2 na rynku pierwotnym, podczas gdy 10 lat temu było to jedynie odpowiednio 0,46 m2 i 0,43 m2. Jeśli chodzi o wynagrodzenia i ceny mieszkań w poszczególnych miastach Polski, dane prezentuje tabela poniżej.

Rosnąca siła nabywcza oraz fakt, że z roku na rok rosną wynagrodzenia, powoduje, że Polacy mogą sobie pozwolić na więcej, w tym także na inwestowanie nadwyżek. Z perspektywy Funduszu, tendencja wzrostowa w miarach siły nabywczej Polaków stanowi niewątpliwą szansę ze względu na rosnącą grupę potencjalnych inwestorów.

Zakup i finansowanie

Według Narodowego Banku Polskiego, jeszcze nigdy w historii Polacy nie kupili tak wielu mieszkań za gotówkę, jak w ubiegłym roku. Dotyczy to ponad 2/3 wszystkich zakupionych mieszkań, na które Polacy przeznaczyli ponad 14 miliardów złotych. Główną przyczyną zbierania gotówki przez Polaków są realnie ujemne stopy oprocentowania depozytów, które po uwzględnieniu inflacji wynoszą od -0,3% do -0,8%.

Na koniec III kwartału 2016 r. wartość oszczędności Polaków wyniosła 1,23 bln zł., czyli średnio 40,3 tys. złotych przypadające na osobę dorosłą. Pod koniec roku 2016 wciąż większość tej kwoty (niemal 57%) ulokowana była na depozytach, jednakże ponad połowa środków nie przynosiła właścicielom przychodu ze względu na niskie oprocentowanie.

Z kwartału na kwartał ubywa pieniędzy na depozytach terminowych na rzecz samodzielnego oszczędzania w gotówce (ok. 165,5 mld zł oszczędności gotówkowych w III Q 2016r., czyli o 2,3 mld zł. więcej niż w poprzednim kwartale). Fundusz SIRIUS LINK wychodzi naprzeciw oczekiwaniom zarówno indywidulanych inwestorów, wyspecjalizowanych zawodowo w obszarach innych, niż ekonomia, niechętnie podejmujących ryzyko inwestycyjne, jak i małych i średnich przedsiębiorstw, mogących pochwalić się posiadaniem nadwyżek finansowych do zainwestowania.

 

Zaangażowanie w działalność Funduszu umożliwia bezpieczne lokowanie środków w przedstawione w dalszej części rodzaje nieruchomości, generujących stały i powtarzalny dochód zamiast zamrożenia kapitału kumulowanego w formie gotówki. Innym wskaźnikiem charakteryzującym finansowanie rynku nieruchomości jest liczba udzielonych kredytów hipotecznych, która w roku 2015 wzrosła o 5% w stosunku do roku poprzedniego. Wzrost liczby czynnych umów kredytowych następował dzięki liberalnej polityce kredytowej banków, przewidywane jest jednak zahamowanie wzrostu ze względu na zwiększenie kosztów i zmniejszenie dostępności kredytów hipotecznych.

Coraz mniejsze przyrosty stanu zadłużenia są efektem pojawiania się na rynku pokolenia tzw. „millenialsów”, dla których posiadanie własnego mieszkania nie jest już priorytetem – unikają oni zadłużania się w tym celu. W ciągu 10-15 lat grupa ta stanie się dominującą siłą nabywczą, co wyraźnie poskutkuje wzrostem liczby niewielkich, często rotujących mieszkań i rozwojem rynku wynajmu. Najchętniej kupowane są właśnie małe mieszkania o powierzchni 35-50 m2, wybierane nie tylko jako pierwsze mieszkanie przez osoby wchodzące na rynek pracy, ale także kupowane w calach inwestycyjnych. Szacuje się, że ok. 30% mieszkań zostało zakupionych w celach inwestycyjnych, z zamiarem ich późniejszego wynajęcia.

Ceny mieszkań

Wg raportu Delloitte za 200 000 EUR w całej Polsce można nabyć 181 m2 powierzchni mieszkalnej w nowym budownictwie (co oznacza, że średnia cena mieszkania na rynku pierwotnym wynosi ok. 4 663 zł.), natomiast w Warszawie powierzchnia ta wynosi 114 m2, czyli tyle, co średnia powierzchnia we wszystkich krajach europejskich.

Dla porównania, w Rosji za tę kwotę można nabyć 276 m2, natomiast w Wielkiej Brytanii – jedynie 39 m2.

 

Prognozowany rosnący trend cen nieruchomości mieszkalnych powoduje, że warto jest inwestować w tego rodzaju aktywa dopóki ceny w Polsce tak znacznie odbiegają od najdroższych nieruchomości w europejskich miastach. Niskie ceny mieszkań w porównaniu do większości krajów europejskich wpływają na opłacalność inwestycji w nieruchomości, a ze względu na stosunkowo niski koszt nabycia nieruchomości, możliwe jest osiągnięcie wysokich stóp zwrotu, zakładając optymalne zagospodarowanie i skomercjalizowanie nieruchomości przez Fundusz.

Powierzchnia mieszkań

Średnia powierzchnia budowanych przez deweloperów mieszkań spada – z niemal 64,6 m2 w 2010 roku do 56,9 m2 w 2016 r. W samej Warszawie w ciągu ostatnich 6 lat średni metraż zmniejszył się o 15,7 m2. Głównym powodem tej zmiany jest cena sprzedaży i znacznie większy zwrot z inwestycji w przypadku mniejszych mieszkań kupowanych w celach inwestycyjnych, a po stronie nabywców mieszkań na cele własne – potrzeba bardziej kompaktowych mieszkań ze względu na chęć ograniczenia kosztów utrzymania.

Liczba mieszkań istniejących i budowanych

Wskaźnik pokazujący liczbę wybudowanych lokali mieszkalnych przypadających na 1000 mieszkańców w 2015 r. wyniósł w Polsce 3,8 przy europejskiej średniej wynoszącej 2,8. Jeśli chodzi o inwestycje rozpoczęte, wskaźnik ich ilości przypadającej na 1000 mieszkańców wyniósł 4,4 przy średniej w Europie równej 3,6.

Wysokie wskaźniki aktywności deweloperskiej na rynku nieruchomości mieszkaniowych w Polsce wynikają między innymi z dużego potencjału naszego krajowego rynku i sporych niedoborów mieszkań.

 

W całej Europie na 1000 mieszkańców przypada 467 mieszkań, natomiast Polska plasuje się aż o 16% poniżej średniej – w naszym kraju wskaźnik ten wynosi jedynie 363. Kwestia ta rokrocznie poprawia się, w latach 2011-2013 wskaźnik ten był bowiem aż o 25% niższy od europejskiej średniej, co ustawiało Polskę na szarym końcu wśród państw Europy. Niestety publiczne nakłady na mieszkalnictwo także należą do najniższych w Europie i wynoszą zaledwie 0,1% PKB.

Niskie nasycenie mieszkaniami daje potencjał wzrostowy na najbliższe 20-30 lat, umożliwiający kształtowanie się rynku mieszkaniowego zgodnie z tendencjami widocznymi w krajach rozwiniętych – np. rosnącego udziału najmu w stosunku do własności zajmowanych mieszkań, a co za tym idzie, zmian metraży i układów funkcjonalnych mieszkań, pozwalających na elastyczne dostosowanie do potrzeb rynkowych. Rozwój gospodarczy kraju sprzyja także usamodzielnianiu się młodych, ale dorosłych już obywateli – w Polsce ok. 34% z nich nadal mieszka z rodzicami co oznacza, iż stanowią oni potencjalną grupę nabywców i najemców na rynku nieruchomości. Długoletnia perspektywa rozwoju rynku nieruchomości powoduje utworzenie się luki, na którą odpowiedź stanowią nieruchomości mieszkaniowe oferowane przez Fundusz.

Własność vs. wynajem

Według danych Eurostatu za 2014 rok, ponad ¼ ludności Unii Europejskiej mieszkała we własnych lokalach obciążonych kredytem lub hipoteką, a 43% ludności zamieszkiwało swoje, własnościowe mieszkania nieobciążone kredytem ani hipoteką. 19,1% ludności mieszkało w lokalach wynajmowanych po cenach rynkowych, natomiast pozostali korzystali z bezpłatnego zakwaterowania lub płacili czynsz w wysokości poniżej rynkowego.

Polska należy do grupy krajów z największym odsetkiem osób zamieszkujących własne mieszkania, niemal 73% Polaków zamieszkuje swoje mieszkania nieobciążone kredytem, a ok. 7% Polaków zamieszkuje lokum nadal spłacając kredyt/hipotekę.

Jedynie co piąty mieszkaniec Polski wynajmuje mieszkanie, z czego zdecydowana większość po cenach niższych, niż rynkowe lub za darmo, co oznacza, że mieszkają w mieszkaniu znajomych, czynszowym lub służbowym.

 

Cechą krajów rozwiniętych jest niski udział osób mieszkających we własnych mieszkaniach nieobciążonych przy zdecydowanej przewadze osób spłacających kredyt na swoje „M” lub zajmujących mieszkania będących własnością kogoś innego. W żadnym państw Unii Europejskiej nie odnotowano jednak przewagi osób najmujących mieszkanie nad osobami mieszkającymi we własnym lokum. Wynika to w dużej mierze z wysokich cen nieruchomości w krajach rozwiniętych, a ponadto w niektórych krajach, np. w Niemczech czy Szwajcarii, najemcy mogą liczyć na dopłaty państwowe i liczne przywileje.

Można uznać, że pozostałe po czasach PRL-owskich poczucie bezpieczeństwa, którego wyznacznikiem jest posiadanie własnego mieszkania, obecne jest w Polsce nadal. Tendencja ta ulegać będzie jednak zmianie wraz ze wzrostem udziału millenialsów na rynku nieruchomości i reprezentowaną przez tę grupę niechęcią do zakupu własnych mieszkań. Polski rynek nieruchomości czeka więc nowa definicja, przybliżająca nasz kraj do rozwiniętych państw Europy Zachodniej, cechujących się znacznym odsetkiem mieszkań wynajmowanych.

Samodzielny wynajem

W porównaniu do krajów Europy Zachodniej, Polski rynek nieruchomości mieszkaniowych na wynajem jest bardzo rozdrobniony z wyraźną dominacją inwestorów indywidualnych.

Głównym powodem wyboru przez inwestorów indywidualnych zakupu mieszkania na wynajem spośród innych możliwości inwestowania jest stosunkowo wysoka rentowność, np. w zestawieniu z obecnie bardzo nisko oprocentowanymi lokatami bankowymi.

Relacja kosztów obsługi kredytu zaciągniętego na zakup mieszkania do czynszu najmu nadal umożliwia finansowanie kosztów kredytu przychodami z najmu. Jak już zostało to wspomniane wcześniej, ok. 30% mieszkań zostało zakupionych w celach inwestycyjnych z zamiarem ich późniejszego wynajęcia.

Szacowana przeciętna rentowność inwestycji w mieszkanie na wynajem wynosi 5,35% netto dla największych miast w Polsce. Należy zauważyć, że taki poziom rentowności jest o ponad 350% wyższy niż osiągany aktualnie z tytułu deponowania środków w banku. Oczywiście inwestycja w nieruchomości jest znacznie bardziej absorbująca (zakup, remont, płatności, opodatkowanie itp.) niż założenie prostego depozytu bankowego, ale różnica w średnich stopach zwrotu pomiędzy nimi usprawiedliwia ponoszone ryzyko.

 

Na rentowność, poza ceną zakupu wpływa czynsz wynajmu, należy więc pamiętać iż nieefektywne zarządzanie posiadanym lokalem znacznie obniża opłacalność takiej inwestycji – rentowność pustego, niewynajętego mieszkania wynosi 0, a uwzględniając inflację – nawet poniżej zera. Zdarzają się niestety okresy, w których trudniej jest znaleźć najemcę od ręki, a właściciel mieszkania nie może także przewidzieć nagłej wyprowadzki lokatora, szczególnie dotkliwej, jeśli nie jest się zabezpieczonym odpowiednio spisaną umową. Ponadto nie wolno zapominać o kosztach dodatkowych – przygotowania do wynajmu, bieżących remontach, doposażeniu i innych inwestycjach, np. w razie awarii instalacji czy dachu.

Istotną barierą dla Polaków przy zakupie własnego mieszkania jest konieczność posiadania 20% wkładu własnego, co przy zakupie kawalerki może wynieść nawet 60 tys. zł. za mieszkanie w Warszawie, a ok. 25 tys. w mniejszych miastach. Poza wkładem własnym, nabywca zobowiązany jest także do zapłaty podatku, uiszczenia opłaty u notariusza, opcjonalnie prowizji dla pośrednika oraz kosztów transakcyjnych związanych z uruchomieniem samego kredytu. Ponadto, zgodnie z planowanymi przez rząd zmianami, wynagrodzenie pośrednika kredytowego przestanie leżeć po stronie banku, a stanie się kolejnym wydatkiem kredytobiorcy. Dodatkowe koszty mogą w sumie wynieść nawet kolejne 8% wartości nieruchomości.

Rynek pracy, migracje pracownicze i ich wpływ na kształt rynku nieruchomości mieszkaniowych. Nieruchomości pracownicze.

Makroekonomiczna sytuacja naszego kraju sprzyja wzrostowi zatrudnienia – odnotowuje się wysokie zatrudnienie, dużą liczbę pracujących, rekordowo niskie bezrobocie przy relatywnie stabilnym wzroście wynagrodzeń. Stabilność wzrostu wynagrodzeń jest ważna w kontekście zapewnienia zrównoważonego wzrostu gospodarki kraju, bowiem jedynie równoległa dynamika wydajności pracy i wynagrodzeń zachęca do zwiększania zatrudnienia, natomiast wzrost płac powyżej wzrostu wydajności stanowi dla przedsiębiorców bodziec do automatyzacji procesów, zwiększania wyposażenia w maszyny i w konsekwencji, redukcji zatrudnienia.

Wzrost zatrudnienia

Sprzyjające uwarunkowania makroekonomiczne zauważalne są przez pracodawców – aż 18% spośród przebadanych przez ManpowerGroup deklaruje wzrost zatrudnienia w najbliższym czasie.

Najsilniej zwiększenie potrzeb kadrowych odczuwalne jest w produkcji przemysłowej, bowiem aż 1/3 pracodawców zamierza podjąć ruchy w kierunku wzrostu zatrudnienia w swoich zakładach. Pozostałe sektory również reagują na dobrą koniunkturę – poza produkcją przemysłową, w której wzrosty zatrudnienia prognozowane są na poziomie 20%, optymizm zauważalny jest także w handlu i budownictwie (prognoza netto zatrudnienia odpowiednio +17% i +15%). Jeśli chodzi o podział terytorialny Polski, na całym jej obszarze prognoza netto zatrudnienia jest dodatnia, przy wyróżniającym się obszarze południowo-zachodnim z prognozowanym wynikiem +16% oraz północnym (+14%) i północno-zachodnim (+12%).

Malejące bezrobocie świadczy o chłonności rynku, skutecznie wyławiającym pracowników, co doprowadziło do ukształtowania się „rynku kandydata”, w którym to dla pracodawców wyzwaniem staje się znalezienie odpowiedniego personelu.

Pracownicy niższego szczebla

W pierwszym kwartale 2017 r. zanotowano 109-procentowy wzrost w porównaniu z rokiem poprzednim ogłoszeń o pracę dotyczących pracowników fizycznych oraz wzrost o 72% ofert dotyczących pracowników produkcyjnych. Konkurencyjność polskiego rynku pracy wciąż w dużej mierze opiera się bowiem na niskich kosztach pracy. Spośród krajów europejskich, Polska, wraz z innymi państwami dawnego bloku wschodniego, należy do grupy cechującej się najniższym średnim wynagrodzeniem, nawet pięciokrotnie niższym od średnich wynagrodzeń w najbardziej rozwiniętych krajach Unii Europejskiej.

 

Według danych Eurostatu, średni godzinowy koszt pracy w Unii Europejskiej w 2015 r. sięgał 25 EUR, a zakres średnich kosztów pracy w poszczególnych państwach zaczynał się od 4 EUR za godzinę, do nawet 41 EUR.

Koszty pracy w Polsce wynoszą ok. 8,5 EUR za godzinę, co przy dużej liczbie wykwalifikowanych i doświadczonych pracowników, stanowi o sile i ogromnym potencjale polskiego rynku pracy.

Wyspy pracy

Polska uznana została za piątą w Europie najbardziej atrakcyjną destynację dla BIZ (15% odpowiedzi), za Niemcami, Wielką Brytanią, Francją i Holandią, a na koniec roku 2015 wartość zobowiązań z tytułu zagranicznych inwestycji bezpośrednich osiągnęła 167 miliardów euro.

Skupianie się firm z pokrewnych sektorów doprowadziło do utworzenia się „wysp pracy” – klastrów z charakterystyczną, branżową specjalizacją. I tak np. w strefie mieleckiej powstała Dolina Lotnicza, strefa legnicka i katowicka słyną z przemysłu motoryzacyjnego, do strefy wałbrzyskiej ciągną firmy z sektora AGD, a w warmińsko-mazurskiej kwitnie przemysł meblowy.

Geograficzne rozłożenie tych klastrów niesie za sobą konieczność relokacji w przypadku pozyskiwania nowych pracowników, co wiąże się z problemami mieszkaniowymi poruszonymi w dalszej części opracowania.

Istotną zachętą do lokowania kapitału na terenie Polski są Specjalne Strefy Ekonomiczne (SSE), czyli obszary wyodrębnione administracyjnie, na których możliwe jest prowadzenie działalności gospodarczej na preferencyjnych warunkach, dotyczących w szczególności zwolnień z podatku dochodowego.

Dodatkowo inwestor ma możliwość zakupu przygotowanej już pod inwestycje, uzbrojonej działki po atrakcyjnej cenie, a w niektórych gminach możliwe jest także zwolnienie od podatku od nieruchomości. Ponadto inwestor otrzymuje darmową pomoc przy załatwianiu formalności związanych z inwestycją. W Polsce istnieje 14 SSE, w których zatrudnienie na koniec 2014 r. znalazło niemal 290 tys. pracowników.

 

Z każdym rokiem rośnie liczba przedsiębiorstw działających w SSE i liczba osób w nich pracujących. Nowymi miejscami pracy zainteresowani są nie tylko miejscowi, ale także pracownicy gotowi do przybycia z innych miast.

Migracje te znacząco wpływają na rynek nieruchomości mieszkaniowych znacznie intensyfikując popyt na mieszkania, szczególnie w okresie rozruchu nowego zakładu pracy. Zjawisko to dotyczy miejscowości dotąd mało chętnie wybieranych przez imigrantów (zarówno krajowych, jak i zagranicznych), przez co często spotykany jest niedobór miejsc do zamieszkania.

Niemałe wyzwanie stoi przed największymi pracodawcami przy budowie od zera w wybranym miejscu zakładu pracy o potrzebach kadrowych liczonych w setkach, a nawet w tysiącach. Pozyskanie miejscowych pracowników okazać się może niewystarczające, przedsiębiorstwa takie stoją więc przed problemem skutecznego zachęcenia osób z innych regionów lub krajów do zatrudnienia się.

Poszukiwanie nowego lokum w pobliżu pracy jest nie lada wyzwaniem, gdyż oferta dostępnych mieszkań na wynajem zazwyczaj nie jest bogata, natomiast zakup mieszkania w takiej sytuacji nie jest rozwiązaniem branym pod uwagę z uwagi na zarówno barierę podaży (brak mieszkań na rynku lokalnym) jak i popytu (brak stabilnych zarobków pracowników przebywających w Polsce od niedawna).

Obserwacja tendencji na rynku pracy pozwoliła wykreować Funduszowi SIRIUS LINK FIZ AN rozwiązania umożliwiające czerpanie zysków z ww. tendencji dla Inwestorów – koncepcję mieszkań i hoteli robotniczych wyznaczających nowe standardy na rynku.

Praca tymczasowa

W czasach dynamizmu i konieczności szybkiego reagowania na zmiany, firmy muszą być przygotowane na elastyczne reagowanie w okresach restrukturyzacji, zwiększania obszarów działalności i pojawiania się nowych projektów. Z tego względu rozwiązanie polegające na zatrudnianiu pracowników na zasadach pracy tymczasowej wydaje się korzystne nie tylko dla pracodawców, ale także dla personelu.

Zauważalnym w Polsce trendem jest rokroczny wzrost zatrudnienia w formie pracy tymczasowej. W nawiązanie stosunku pracy tymczasowej zaangażowane są trzy strony: poza pracodawcą i pracownikiem tymczasowym, także agencja pracy, a wszystkie podejmowane kroki mieszczą się w ramach ustawy o pracy tymczasowej. Formalnie pracodawcą w tym procesie jest agencja zatrudnienia, a pracownik delegowany jest do klienta agencji, czyli przedsiębiorcy faktycznie korzystającego z usług pracownika.

Jak odnotowują największe agencje zatrudnienia, przez 6 lat począwszy od roku 2010, zatrudnienie w tej formie wzrosło o 100% i w 2016 r. sięgało niemal 830 tys. Na przestrzeni ostatnich lat wydłużył się także średni okres zatrudnienia tego typu pracowników z 38 dni w 2010 roku do 66 dni w roku 2016.

 

Za pośrednictem agencji zatrudnienia funkcjonujących na terenie Polski, w roku 2015 zdobyło pracę ponad 1,2 mln osób, z czego ok. 67% dotyczyło pracy tymczasowej. Przykładowo, agencja Job Impulse obsługuje zatrudnienie 4 500 pracowników tymczasowych miesięcznie.

Spośród 7 386 agencji zatrudnienia działających w Polsce, 32% prowadziło działalność w ramach pracy tymczasowej, przy czym warto zaznaczyć, iż od roku 2009 następuje nieustanny wzrost liczby agencji zatrudnienia (w roku 2016 wzrost o 21%). Pracodawcy chętnie współpracują z agencjami w poszukiwaniu pracowników tymczasowych – w ostatnim roku z usług agencji skorzystał co trzeci pracodawca.

Agencje zatrudnienia, poza samym pozyskaniem pracowników, dbają bowiem także o wysokie standardy oferowanych usług i jak najlepsze dopasowanie pracodawcy i pracownika. Świadczy o tym wysoki odsetek zawartych umów o pracę wynoszący 92% (dla całej Polski 47%). Dodatkowo, agencje zatrudnienia zaobserowały także wzrost poziomu wynagrodzeń pracowników tymczasowych w roku 2016 w stosunku do roku poprzedniego o 6%. Wartość rynku pracy tymczasowej dla całego kraju szacuje się na poziomie ok 6,2 mld.

Migracje wewnętrzne

Zmiana miejsca zamieszkania spowodowana migracją zarobkową dotyczy nie tylko przeprowadzki za granicę, ale także z jednego do innego polskiego miasta. 35% Polaków planuje zmienić pracę w 2017 r., a niemal co trzecia osoba jest gotowa przeprowadzić się ze względu na lepszą pracę. Rosnąca mobilność, otwartość na zmiany i elastyczność istotnie wpływają na kształtowanie się rynku nieruchomości mieszkaniowych, stanowiąc silny bodziec dla rozwoju rynku najmu.

Migracje wewnętrzne dotyczą dwóch typów pracowników: po pierwsze „białych kołnierzyków” – pracowników średniego szczebla, zmieniających miejsce zamieszkania ze względu na przeprowadzenie projektu w innym mieście (przez okres kilku lat) lub awansu zawodowego oraz osób będących u progu kariery zawodowej.

 

Osoby te ze względu na krótkookresowe zamieszkanie w danym mieście, stają się najemcami mieszkań lub decydują się na zakup mieszkania początkowo wykorzystywanego na własny użytek, a w długoletniej perspektywie – jako lokatę kapitału, generującą przychody z tytułu czynszu najmu.

Drugą grupą są „niebieskie kołnierzyki”, czyli w szczególności pracownicy fizyczni. Migrują oni zazwyczaj z mniejszych miejscowości do większych miast w celu realizacji określonego zlecenia lub przenoszą się ze swojego miejsca zamieszkania do innego, niekoniecznie większego miasta podejmując pracę w istniejącym na danym obszarze przedsiębiorstwie. W tym przypadku o migracji decydują niemal wyłącznie względy ekonomiczne.

Emigracja Polaków

Według badań przeprowadzonych przez Work Service w połowie ubiegłego roku, niemal 1/5 Polaków rozważało w ciągu najbliższych 12 miesięcy emigrację zarobkową (o 4 p.p. więcej, niż w roku poprzednim), przy czym aż 7% Polaków było zdecydowanych na wyjazd za granicę. Spośród potencjalnych emigrantów, 17% planuje opuszczenie swojego kraju na stałe, a ok 20% – na kilka lat. Jak widać, znaczna liczba osób planujących emigrację, traktuje ją w kategorii długoterminowej.

Potencjalnym typowym emigrantem jest osoba do 35 roku życia, niepracująca, bezrobotna lub ucząca się. Poprawiające się warunki pracy w Polsce zatrzymują naszych rodaków w kraju, a emigracja staje się w coraz większym stopniu rozwiązaniem dla osób, które nie widzą dla siebie perspektyw na rodzimym rynku pracy.

Ponadto, z badań wynika także znaczna przewaga mężczyzn nad kobietami jeśli chodzi o wyjazd na stałe lub kilka lat. Wnioski te potwierdzają także badania pokazujące, w których sektorach najchętniej zatrudnia się Polaków za granicą. Przeważają sektory charakterystyczne dla zatrudniania mężczyzn, w szczególności pracowników niższego szczebla.

Jest to sytuacja sprzyjająca działaniom Funduszu.

 

Ze względu na wspomniane wcześniej silne przywiązanie Polaków do własności zamieszkiwanych przez nich domów i mieszkań, wiele rodzin dotkniętych ciężką sytuacją ekonomiczną, których członkowie (jak widać z powyższych badań, często mężczyźni) zdecydowali się na emigrację i zdalne wsparcie finansowe reszty rodziny, zajmuje wielopokojowe mieszkania lub domy, np. odziedziczone po rodzicach. Utrzymanie własnej, zbyt dużej na aktualne potrzeby i możliwości nieruchomości niejednokrotnie przerasta ich właścicieli. Sirius Properties S.A. oraz Fundusz SIRIUS LINK FIZ AN oferują możliwość znalezienia alternatywnego zagospodarowania nadmiernej powierzchni mieszkania i wydzielenie z niego części o przeznaczeniu komercyjnym, np. jako mieszkanie wynajmowane dla pracowników, o czym w dalszej części opracowania.

Zdecydowanie spada jednocześnie gotowość do wyjazdu starszych Polaków. W połowie roku 2016 odsetek osób w wieku 35-60 lat stanowił 34%, natomiast rok wcześniej – aż 45%. Z drugiej strony, duży odsetek Polaków, w szczególności bardziej zamożnych, przyznaje, że istotną motywacją emigracji jest chęć podróżowania i zwiedzania świata oraz lepsze perspektywy rozwoju zawodowego. Są to zazwyczaj osoby w wieku produkcyjnym, pozostawiające swoich rodziców w kraju bez opieki. Rozwiązaniem z kolei tej kwestii są oferowane przez Fundusz mieszkania dla seniorów.

Imigracja do Polski

Rozwiązaniem problemu braku ludzi chętnych i zdolnych do podjęcia pracy staje się imigracja podwyższająca poziom aktywności zawodowej w naszym kraju. Obecnie zdecydowaną większość spośród imigrantów zarobkowych w Polsce stanowią osoby z Ukrainy, a ich obecność w naszym kraju systematycznie rośnie. W roku 2016 w urzędach pracy zarejestrowano ok. 1,3 mln oświadczeń o zamiarze zatrudnienia cudzoziemców, z czego aż 96% dotyczyło obywateli Ukrainy. Nasilenie napływu zagranicznej siły roboczej z zagranicy jest znaczące, biorąc pod uwagę fakt, iż rok wcześniej takich oświadczeń zarejestrowano 782 tys., a w roku 2014 – zaledwie 387 tys. Liczb tych nie należy jednak traktować jako faktycznej miary imigracji, gdyż szacuje się, że jedynie ok. 60% oświadczeń zakończyło się zatrudnieniem pracownika. Poza oświadczeniami, podstawę do legalnej pracy na terenie Polski stanowią także zezwolenia na pracę, lecz szacując skalę imigracji należy wziąć również pod uwagę osoby pracujące w Polsce korzystając z otwartego rynku pracy na terenie Unii Europejskiej. Poza pracownikami zatrudnionymi u innych przedsiębiorców, coraz liczniejszą grupę stanowią także samozatrudnieni – pod koniec 2016 roku liczba firm założonych przez Ukraińców wyniosła ok. 2,7 tys. Liczbę imigrantów w przybliżeniu oszacować można więc na poziomie ok. 1 mln, co czyni nasz kraj wciąż jednym z najbardziej homogenicznych spośród państw Unii Europejskiej.

Co jednak kluczowe dla równowagi rynku pracy, imigracja ma charakter komplementarny – oznacza to, iż napływający do Polski pracownicy wypełniają luki w poszczególnych sektorach i szczeblach zatrudnienia, nie stanowiąc konkurencji dla rodzimych pracowników. W związku ztym, że oczekiwania finansowe Ukraińców są zbliżone lub nieco niższe od stawek obowiązujących rodzimych pracowników, ich obecność nie powoduje presji płacowej w Polsce. W efekcie 4 na 10 przedsiębiorców planuje obsadzenie wakatów pracownikami z Ukrainy.

Wśród imigrantów przybywających do Polski po raz pierwszy zauważono znaczny wzrost liczby mężczyzn w stosunku do kobiet – jest to odpowiedź duże zapotrzebowanie na pracowników fizycznych w Polsce. W grupie imigrantów będących już na terenie naszego kraju, mężczyźni stanowili mniejszość (32,9% mężczyzn, 67,1% kobiet), podczas gdy od roku 2014, proporcje te niemalże się odwróciły.

 

Różnice w cechach imigrantów nowo przybyłych w porównaniu do obecnych już w Polsce, widać także w odniesieniu do ich wieku – zauważalnie wzrosła liczba imigrantów młodych (18-25 lat) przy spadku liczby osób w wieku powyżej 45 lat.

Znacznym ułatwieniem dla Ukraińców pragnących wyemigrować ze swojego kraju w celach zarobkowych, z pewnością jest wprowadzenie przez Parlament Europejski w dniu 17.05.2017 r. ruchu bezwizowego, co jednakowoż nadal nie oznacza pełnej swobody w podejmowaniu pracy za granicą przez Ukraińców. Ryzykowne dla polskiego rynku pracy może być migrowanie Ukraińców do bogatszych krajów Unii i narastający problem braku rąk do pracy. Na korzyść pracy w Polsce, poza niedaleką odległością, jest jednak bardzo pozytywne nastawienie Polaków do Ukraińców, zaobserwowane w wielu badaniach poruszających ten aspekt. W czasach poważnych problemów z uchodźcami w krajach Europy Zachodniej, bezpieczeństwo i możliwość bezkonfliktowego współżycia tak zbliżonych do siebie kultur, stanowi więc niemały atut Polski jako potencjalnego miejsca pracy dla Ukraińców. Z drugiej strony, pracownicy z Ukrainy są pożądani przez polskich pracodawców, którzy postrzegają ich jako rzetelnych i pracowitych – średni czas pracy Ukraińca w tygodniu wynosi 54 godziny. Nie bez znaczenia jest także fakt, iż w ramach płaconych podatków Ukraińcy wspierają budżet państwa rocznie ok. 400 milionami zł.

Obecność Ukraińców w Polsce w tak dużej skali istotnie wpływa na rynek nieruchomości mieszkaniowych. Napływ osób z zagranicy, w szczególności w celach zarobkowych, wiąże się z określonymi zachowaniami nabywczymi – przez pierwsze 2-3 lata obecności w Polsce, osoby te wynajmują mieszkania, aby w dłuższej perspektywie, podjąć decyzję o pozostaniu na stałe lub dalszej migracji – obecnie ok. 94% Ukraińców jest zadowolonych z pracy w Polsce, a niemal połowa z nich chciałaby zostać w naszym kraju na stałe. Początkowa faza stwarza potężną presję na (wciąż niewystarczająco rozwinięty) polski rynek wynajmu, szczególnie w zakresie większych mieszkań, mogących zakwaterować liczniejszą grupę przy ograniczeniu kosztów. Ze strony Funduszu, obecność tak wielu Ukraińców i wzrost tego zjawiska, stanowi zapewnienie stabilnego popytu na wynajem mieszkań pracowniczych.

Warunki mieszkaniowe imigrantów zarobkowych

Szansą dla Funduszu Sirius LINK FIZ AN jest nie tylko potężny napływ potencjalnych najemców, ale i bardzo niski poziom oferty, która jest dla nich dostępna. Jeśli chodzi o warunki, w jakich obecnie mieszka wielu pracowników, generalnie można określić je jako słabe lub co najwyżej średnie. W przeciwieństwie do niektórych krajów zachodnich, w Polsce nie istnieją organizacje branżowe pilnujące standardów zatrudnienia pracowników. Jeśli chodzi o standard kwater pracowniczych w Polsce, wykorzystywanych głównie przez pracowników z Ukrainy, szacuje się, że aż 40% jest w stanie fatalnym – pracownicy mieszkają w zagrzybiałych i zawilgoconych pomieszczeniach, śpią na podłodze na materacach dzieląc pokój i jedną łazienkę nawet z 30 innymi osobami, nie mając do dyspozycji nawet szafki na rzeczy osobiste. Połowę z kwater zajmowanych przez Ukraińców można określić jako przyzwoite – warunki nie są tak fatalne, jak opisane powyżej, jednakże ich standard wciąż odbiega od godnych i komfortowych warunków zamieszkania. Przyzwoite kwatery (zazwyczaj kilkuosobowe) zwykle posiadają łóżko, jedną półkę w szafie na osobę, przeznaczoną na przechowywanie rzeczy osobistych, czasem szafkę nocną. Mieszkańcy mają do dyspozycji jedną niewielką kuchnię współdzieloną czasem z kilkudziesięcioma innymi osobami, gdzie największym problemem jest niewystarczająca ilość miejsca na przechowywanie żywności i spokojne spożywanie posiłków.

Zauważalny jest znaczny niedobór miejsc noclegowych dla pracowników tymczasowych, nie tylko w godnym standardzie, ale też jakichkolwiek (szczególnie w okolicach tzw „wysp pracy”) – z tego powodu osoby przybywające do pracy do Polski są w stanie zgodzić się na zamieszkanie w czasem nieludzkich warunkach. W okresach obniżonego ruchu turystycznego, na ten cel wynajmowane są hostele, a inną opcją, z której korzystają pracownicy (wciąż w marginalnym stopniu) jest wynajmowanie pokoi w mieszkaniach np. emerytów posiadających wieloizbowe, zbyt duże na ich potrzeba lokale.

 

Rozwiązanie to jest jednak często niekomfortowe dla obu stron ze względu na konieczność współdzielenia węzła sanitarnego.

Zakres cen najmu łóżka w pokojach wieloosobowych ma dużą rozpiętość w zależności od wielkości miasta i lokalnego rynku nieruchomości mieszkaniowych na wynajem, standardu obiektu i maksymalnej liczby osób w pokoju. W mniejszych miastach łóżko w pokoju kilkuosobowym o bardzo złym standardzie można wynająć od ok. 230 zł miesięcznie, w większych miastach – od ok. 400-450 zł. Miesięczny czynsz najmu łóżka w pokoju kilkuosobowym (7-osób i więcej w pokoju) o lepszym standardzie, zlokalizowanym w pobliżu większych miast polskich wynosi nie mniej, niż 600 zł, a przy wynajmie na krótszy okres cena wynosi ok. 30 zł za dobę za łóżko w pokoju wieloosobowym.

Standard dostępnych pokoi pozostawia wiele do życzenia – niektóre ulokowane są w podpiwniczeniach budynków, zdarzają się także oferty miejsc noclegowych na korytarzach, a powierzchnia pokoju w przeliczeniu na osobę w nim nocującą nierzadko nie przekracza 3-4 m2. Wykończenie znacznej większości spośród oferowanych pokoi nadgryzione jest zębem czasu – podłogi wyłożone są zniszczonym linoleum lub brudną wykładziną, a meble, sprzęty kuchenne i sanitariaty używane są już kolejne dziesięciolecie. Zdecydowana większość noclegów znajduje się w domach jednorodzinnych, szeregowcach na obrzeżach miasta, często do wynajęcia oferowany jest cały budynek, jednak przede wszystkim pod względem higieniczno-sanitarnym, obiekty te nie są dostosowane do przyjęcia tak dużej liczby użytkowników. Co ciekawe, ceny za noclegi pracownicze w miastach takich jak Gliwice, Legnica, Sosnowiec, Mysłowice, Jaworzno czy Września i okolicznych miejscowościach – miastach jeszcze mniejszych mniejszych i wsiach, które sąsiadują z terenami przemysłowymi usianymi dużymi zakładami pracy, kształtują się na zbliżonym poziomie, reprezentując przy tym podobny standard.

Tendencje i charakterystyka rynku mieszkań na wynajem dla pacjentów i rodzin osób leczonych w szpitalach onkologicznych i pediatrycznych. Nieruchomości medyczne.

Kolejną luką dostrzeżoną przez Fundusz na rynku nieruchomości mieszkaniowych na wynajem jest brak dogodnej bazy noclegowej w niewygórowanych cenach dla osób towarzyszących pacjentom przebywających w szpitalach na leczeniu długotrwałym, w szczególności dzieci oraz pacjentów dziennych onkologii.

Skalę problemu i propozycję jego rozwiązanie poprzez atrakcyjną opcję inwestycyjną przedstawiamy poniżej. Poza korzyściami finansowymi inwestowania w ten segment nieruchomości, warto podkreślić znaczenie społeczne tworzenia udogodnień dla osób znajdujących się w trudnej sytuacji życiowej.

Publiczne oddziały pediatryczne w Polsce

Największe potrzeby na noclegi dla osób towarzyszących pacjentom hospitalizowanym zdecydowanie występują w przypadku wszelkich placówek prowadzących leczenie dzieci, a więc oddziałów pediatrycznych, w szczególności publicznych. W całej Polsce funkcjonuje 388 oddziałów pediatrycznych, oferujących prawie 10 tys. łóżek, z których w roku 2015 skorzystało niemal 457 tys. małych pacjentów.

Oznacza to, iż średni czas hospitalizacji wyniósł 8 dni. Poza tym, istnieje w Polsce również 88 specjalistycznych oddziałów chirurgicznych przeznaczonych wyłącznie dla dzieci z ponad 2,1 tys. łóżek, z których w 2015 r. skorzystało 138,5 tys. dzieci (średni okres hospitalizacji wyniósł 6 dni).

 

Oznacza to, iż prawie 600 tysięcy dzieci tylko w roku 2015 spędziło co najmniej kilka dni w szpitalach w całej Polsce, przy czym liczba ta jest daleka od przedstawienia faktycznej skali zjawiska, gdyż dzieci hospitalizowane były także na innych oddziałach, przeznaczonych dla pacjentów w każdym wieku.

Kładziemy największy nacisk na oddziały, w których leczy się dzieci ze względu na szczególną potrzebę opieki i towarzystwa odczuwaną przez rodziców małych pacjentów. Niestety rzeczywistość pokazuje, że warunki pobytu rodzica w trakcie leczenia dziecka, uwzględnione w Europejskiej Karcie Praw Dziecka w Szpitalu (nie ratyfikowanej), są dalekie od ideału i wbrew tymże zaleceniom, często nie ma możliwości czuwania rodzica nad dzieckiem na oddziale lub na terenie szpitala.

Warunki mieszkaniowe osób towarzyszących hospitalizowanym dzieciom

Niejednokrotnie dzieci hospitalizowane są w szpitalach oddalonych od ich miejsca zamieszkania, co wiąże się z koniecznością nocowania przez rodziców i bliskich w szpitalu, bądź jego bezpośrednim pobliżu.

Niestety obecna sytuacja w tej kwestii zwykle okazuje się dramatyczna ze względu na brak łóżek dla rodziców w szpitalu, a także jakiegokolwiek miejsca noclegowego w pobliżu. Nierzadko bliscy osób chorych śpią na krzesłach lub materacach przyniesionych prze siebie, ledwo mieszczących się w kilkuosobowych salach szpitalnych, a gdy nie jest to możliwe – w samochodach.

Nocowanie na oddziale szpitalnym przy łóżku dziecka tak czy owak w większości szpitali nie jest jednak bezpłatne i w zależności od rodzaju placówki cena takiego noclegu waha się od kilku do nawet kilkudziesięciu złotych.

 

Z drugiej strony, wynajem pokoju w hotelu (zwykle oddalonym od szpitali) stanowi niemałe obciążenie dla rodziców przeznaczających często niebagatelne kwoty na leczenie swoich dzieci i wszelkie inne koszty z tym związane. Noclegi w nielicznych hotelach istniejących w pobliżu najbardziej obleganych placówek to koszt ponad 100 zł za noc w pokoju jednoosobowym.

Nieco tańszym rozwiązaniem są kwatery prywatne, czyli często wydzielone pokoje w domach jednorodzinnych. Standard i dostępność tego rodzaju noclegu zwykle pozostawia jednak wiele do życzenia.

Jedynym w Polsce bezpłatnym hotelem dla rodziców hospitalizowanych dzieci, ufundowanym i prowadzonym przez fundację Ronalda McDonalda jest „Dom poza domem” na krakowskim Prokocimiu. Hotel ten oferuje jednak jedynie 20 pokoi dla rodziców dzieci przebywających w Uniwersyteckim Szpitalu Dziecięcym mieszczącym ponad 500 łóżek.

Publiczne oddziały onkologiczne w Polsce

Drugim typem klienta, do którego skierowana zostanie oferta nieruchomości medycznych jest pacjent poddawany dziennemu leczeniu onkologicznemu. W Polsce istnieje 195 publicznych oddziałów onkologicznych, mieszczących niemalże 6 tys. łóżek. W roku 2015 hospitalizowanych było 365,7 tys. pacjentów, którzy średnio na oddziale spędzili 6 dni.


Według danych Ministerstwa Zdrowia, w 2014 r. rejestr nowotworów złośliwych powiększył się o 159,2 tys. informacji o nowych zachorowaniach (przyrost o ok. 4 tys. w stosunku do roku poprzedniego). Stwierdzono ponad 95,6 tys. zgonów, czyli o ok. tysiąc więcej, niż w roku 2013. W Polsce żyje ponad 574 tys. osób z chorobą nowotworową rozpoznaną od roku 2004, z czego 63% diagnoz postawiono od roku 2009.

W ciągu 25 lat (1965-2014) zaobserwowano gwałtowny, niemal czterokrotny wzrost liczby zachorowań – w przypadku mężczyzn wzrost o 62 tys. zachorowań, a w przypadku kobiet – o 59 tys. Mężczyźni najczęściej chorują na nowotwory w wieku 55-79 lat, a kobiety – w wieku 50-79 lat. W przypadku osób młodych i w średnim wieku, współczynniki zachorowalności u kobiet są wyższe, niż w przypadku mężczyzn. Na każde 100 tys. osób populacji Polski przypada 248 zgonów spowodowanych nowotworami złośliwymi.

Istotne zmiany z punktu widzenia leczenia chorób nowotworowych niesie za sobą wprowadzenie „pakietu onkologicznego”, czyli zestawu aktów prawnych wprowadzających szybką terapię onkologiczną, mającą za zadanie ułatwienie diagnostyki i zwiększenie dostępu pacjentów do leczenia. W ramach pakietu zniesione zostały limity świadczeń przeznaczanych na diagnostykę i leczenie nowotworów złośliwych, dzięki czemu skrócone zostać mają kolejki pacjentów oczekujących na wizytę u specjalistów.

W przypadku pacjentów onkologicznych, szybka diagnoza i odpowiednie leczenie ma bowiem ogromne znaczenie w drodze do wyzdrowienia, a z perspektywy służby zdrowia, wykrycie choroby we wczesnym stadium umożliwia obniżenie kosztów.

Pakiet onkologiczny zakłada umożliwia także zakwaterowanie pacjentów poddawanych chemioterapii i radioterapii, do tej pory hospitalizowanych np. w związku z odległym miejscem zamieszkania. Osoby te zajmowały jak dotąd łóżka szpitalne np. przez kilkanaście dni, gdy tymczasem ze względu na charakter leczenia, ich wymagana obecność w szpitalu to jedynie kilka godzin w ciągu dnia. O przydziale zakwaterowania w wynajmowanym mieszkaniu, hostelu lub hotelu w pobliżu placówki ochrony zdrowia, z której świadczeń dany pacjent korzysta, decyduje lekarz uwzględniający stan zdrowia pacjenta. Dodatkowo, na wniosek pacjenta (podobnie jak samo zakwaterowanie), możliwe jest skorzystanie z transportu z/ do placówki ochrony zdrowia.

Wpływ demografii, migracji oraz bogacenia się społeczeństwa na inwestycje w nieruchomości przeznaczone dla osób +65 lat. Nieruchomości senioralne.
Demografia w Polsce

Czynnikami w największym stopniu kształtującymi sytuację demograficzną jest zmniejszający się poziom urodzeń oraz wydłużanie się życia ludzkiego. Te dwa trendy nałożone na siebie powodują starzenie się społeczeństwa, które pociąga za sobą daleko idące konsekwencje społeczne i ekonomiczne. W wielu społeczeństwach zachodnich spodziewana długość życia wynosi co najmniej 80 lat, w Polsce ludzie umierają w wieku średnio ok. 78 lat. Obecnie osoby powyżej 60 roku życia stanowią 1/7 populacji, natomiast przewiduje się, że w latach 2030-2050 liczba seniorów będzie rosła 3,5-krotnie szybciej, niż całkowita liczba ludności, co doprowadzi do sytuacji, że w 2050 r. co czwarty człowiek będzie miał więcej, niż 60 lat. Jednocześnie, coraz mniejszy odsetek stanowić będą osoby w wieku 2-34, z powodu zmieniającego się modelu rodziny z wielodzietnych na rodziny z co najwyżej dwójką dzieci.

Pod koniec 2015 roku liczba ludności Polski wynosiła 38,5 mln, z czego osoby starsze, w wieku powyżej 65 roku życia stanowiły około 6,08 mln.

 

W latach 2003-2015 zaobserwowano niemal 23-procentowy wzrost osób w starszym wieku.

Udział osób starszych w populacji wzrósł z 13% w 2003 r. do 15,8% w 2015 r., natomiast tym samym czasie odsetek dzieci i młodzieży do lat 19 zmniejszył się z prawie 25,4% do niewiele ponad 20%. Pod koniec roku 2015 przyrost naturalny w Polsce osiągnął wartość -0,7.

Piramida wieku polskiej ludności pokazuje aktualną dominację osób w wieku 20-44 lat oraz znaczną grupę osób do lat 70. Biorąc pod uwagę wydłużającą się długość życia i ujemny przyrost naturalny, w najbliższych latach kształt piramidy ulegnie zmianom – wyszczupleniu dolnej części przestawiającej liczbę osób młodych przy wzroście odsetka osób starszych. Obserwacja tendencji demograficznych i odczytanie trendów pozwala na zbudowanie prognozy wskazującej rosnący rokrocznie popyt na usługi skierowane do osób starszych.

Migracje

Model polskiej rodziny znacząco zmienił się w ostatnim ćwierćwieczu – zauważalnie zmniejszająca się dzietność wraz ze wzrastającą mobilnością, w szczególności osób młodych, doprowadziły do ukształtowania się coraz bardziej popularnego zjawiska polegającego na opuszczaniu domu rodzinnego przez dzieci i pozostawienie rodziców bez opieki dorosłych dzieci. Dawniej, po ukończeniu np. szkoły wyższej, dzieci często powracały w rodzinne strony z zamiarem objęcia opieką rodziców. Dziś, poza tym, że dla Polaków znacznie bardziej dostępne jest podróżowanie po świecie i podejmowanie pracy w różnych zakątkach globu, zmienia się także mentalność samych seniorów, dla których coraz bardziej akceptowalny jest wirtualny kontakt z dziećmi, a wydawanie pieniędzy na własne potrzeby nie przychodzi z tak wielkim trudem, jak np. ćwierć wieku temu.

Zamożność seniorów

Jeśli chodzi o kwestie zamożności, seniorzy są bardziej skłonni wydawać pieniądze w celu poprawy własnego dobrostanu także z tego względu, ze Polaków po prostu stać na coraz więcej. Niewątpliwie nasz naród jest jednym z bardziej pracowitych w Europie (przeciętny tygodniowy czas pracy Polaka jest jednym z najwyższych w Europie, w roku 2015 wyniósł 39,4 godzin), jednak fakt, iż żyje nam się coraz lepiej potwierdzają dane, z których wynika, że od roku 2007 liczba Polaków pracujących często w niedzielę zmniejszyła się aż o 1/3, przeciętny dochód na osobę w gospodarstwie domowym w ciągu 10 lat wzrósł o ponad 45%, a kwota depozytów w bankach wzrosła ponad trzykrotnie i wynosi obecnie niemal 6,5 mld zł. Przeciętnie każde gospodarstwo domowe posiada majątek o wartości ponad 250 tysięcy złotych, z czego największe majątki posiadają osoby w wieku 45-64 lat. Zabezpieczona sytuacja materialna pozwala seniorom na spędzanie jesieni życia realizując swoje pasje i odpoczywając po trudach wieloletniej pracy i wychowania dzieci.

TYPY INWESTYCJI SIRIUS LINK FIZ AN

Mieszkania pracownicze i hotele robotnicze

Odpowiedzią na problemy z niedoborem miejsc noclegowych nie tylko dla napływających do Polski pracowników z innych krajów, w szczególności z Ukrainy, ale także dla Polaków zmieniających miejsce zamieszkania ze względu na podjęcie pracy w innym mieście jest posiadana przez Fundusz i rozwijana sieć mieszkań oraz hoteli robotniczych.

Produkt ten jest rozwiązaniem nie tylko problemu niewystarczającej bazy noclegowej dla pracowników, ale także kwestii często skandalicznych warunków, w jakich przychodzi mieszkać pracownikom tymczasowym.

Wybór lokalizacji naszych obiektów jest każdorazowo poprzedzony skrupulatną analizą potencjału regionu i danego miasta, celujemy bowiem nie tylko w największe Polskie miasta, ale także mniejsze miejscowości kryjące w sobie ogromny potencjał związany z funkcjonowaniem dużych, a w szczególności rozwijających się przedsiębiorstw o zwiększających się potrzebach kadrowych.

Śledzimy także na bieżąco plany rozwojowe światowych korporacji antycypując ich pojawienie się na terenie Polski, aby wprowadzić nasze produkty na rynek w najbardziej odpowiednim momencie.

Oferowane przez nas miejsca zakwaterowania staną się częścią nie tylko rynku pierwotnego – nowo wybudowane hotele robotnicze o strukturze modułowej wprowadzą powiew świeżości na polski rynek zakwaterowania dla pracowników, natomiast zakupione przez Fundusz istniejące budynki w najlepszych lokalizacjach, zostaną zmodernizowane w sposób wyznaczający nowe trendy.

 

Modułowy, łatwy do demontażu sposób konstrukcji budowanych przez nas obiektów pozwoli na osiągnięcie maksymalnego poziomu elastyczności i efektywności ekonomicznej, pozwalając na ograniczenie kosztów w przypadku np. niespodziewanego zamknięcia zakładu, będącego głównym generatorem popytu. Dobry standard umożliwiający nie tylko godne warunki do zamieszkania dla pracowników, ale także możliwości relaksu i przyjemnego spędzania czasu wolnego to to, czym będziemy się wyróżniać na polskim rynku. Zachowując konkurencyjne ceny, zadbamy o komfort najemców przygotowując dla nich pokoje w standardzie, któremu blisko do „domowego”, a dodatkowo rozumiejąc specyfikę klienta, nie zapomnimy o przestrzeniach wspólnych umożliwiających odpoczynek po pracy.

Zapewnienie obłożenia mieszkań będących w posiadaniu Funduszu następować będzie poprzez ścisłą współpracę nie tylko z agencjami pracy tymczasowej, które pośredniczą w zdecydowanej większości nawiązywanych stosunków pracy z osobami zza granicy, ale także dużymi firmami i koncernami przemysłowymi, w szczególności firmami zachodnimi o globalnym zasięgu, realizującymi długoterminowe zobowiązania względem pracowników. Za działalność operacyjną Funduszu odpowiadać będzie w zakresie bieżącego zarządzania nieruchomościami firma Sirius Properties S.A. oraz wybrani lokalni operatorzy.

Na etapie początkowym, segment nieruchomości pracowniczych może objąć nawet około 90% aktywów, jednakże docelowym założeniem jest osiąganie 40-70% przychodów z najmu nieruchomości Funduszu z dochodów generowanych przez nieruchomości pracownicze.

Mieszkania w pobliżu szpitali

Mieszkania nabywane przez SIRIUS LINK FIZ AN będą znajdować się w pobliżu placówek specjalistycznych – szpitali pediatrycznych oraz onkologicznych.

Popyt na ww. mieszkania charakteryzuje się dużą stabilnością i możliwością minimalizacji pustostanów. Fundusz zamierza nabywać pakiety mieszkań na rynku pierwotnym, a następnie urządzać je w standardzie hotelu *** zapewniając dodatkowo bezpłatny transfer do i ze szpitala, outsourcowany do wyspecjalizowanej firmy.

 

Realizowane obiekty skierowane będą do wąskiej grupy odbiorców, którzy przy wyborze kierują się przede wszystkim dostępnością i ceną. Sama możliwość skorzystania z noclegu przy niektórych placówkach jest już udogodnieniem, co w połączeniu z wysokim standardem obiektów uczyni ofertę Funduszu atrakcyjną. Lokalizacja mieszkań dla osób towarzyszących dzieciom hospitalizowanym wybrana zostanie możliwie najbliżej szpitala pediatrycznego, natomiast w przypadku osób leczonych onkologicznie, warunkiem koniecznym będzie zapewnienie szybkiego i komfortowego transportu pomiędzy szpitalem a miejscem zakwaterowania.

Funkcjonalność obiektu

Standardem w działalności Funduszu będzie zakup w pakietach mieszkań zlokalizowanych w istniejącym budynku. W przypadku miejsc noclegowych dla osób towarzyszących hospitalizowanym dzieciom, wydzielone sypialnie będą miały powierzchnię ok. 10 m2, a łazienki oraz część kuchenna będą współdzielone z pozostałymi gośćmi (2 węzły sanitarne w 7-osobowych mieszkaniach, kuchnia jedna dla całego apartamentu).

Przewidujemy także wprowadzenie do oferty pokoi o podwyższonym standardzie z własną łazienką. Z kolei oferta dla osób zakwaterowanych w ramach pakietu onkologicznego obejmować będzie pokoje mieszczące kilka łóżek – podobnie jak sala szpitalna, jednakże w wyższym standardzie. Łazienki w tym przypadku także będą współdzielone dla maksymalnie 3-4 osób. Każdy pokój wyposażony będzie telewizor, a w każdej łazience do dyspozycji gości dostępna będzie pralka.

Poza sypialniami i łazienką, do dyspozycji gości przygotowana zostanie kuchnia z podstawowym wyposażeniem oraz jadalnia / wspólna sala.

 

Sala wspólna to miejsce o tyle ważne, że umożliwi spotkanie się w komfortowych warunkach i wymianę doświadczeń osobom połączonym podobną sytuacją życiową. Przestrzeń ta wyposażona zostanie w kilkuosobowe stoliki i krzesła do spożywania posiłków oraz przytulną część z wypoczynkową wraz z dostępem do komputera i drukarki, niezwykle przydatnego w przypadku czynności wspierających leczenie. Sprzątanie i wymiana pościeli dokonywana będzie przez firmę zewnętrzną, a dodatkowo dla gości umożliwione zostanie zamówienie cateringu.

Podobnie, jak w przypadku nieruchomości pracowniczych, za działalność operacyjną Funduszu odpowiadać będzie w zakresie bieżącego zarządzania nieruchomościami firma Sirius Properties S.A. oraz wybrani lokalni operatorzy.

Na etapie początkowym, segment nieruchomości medycznych może objąć około 10% aktywów, jednakże docelowym założeniem jest osiągnięcie 20-50% przychodów z tytułu najmu lokali będących w portfelu Funduszu z dochodów generowanych przez nieruchomości medyczne.

Mieszkania dla seniorów

W ofercie Funduszu przewidziana jest dodatkowo alokacja środków w inwestycje w nieruchomości mieszkaniowe przeznaczone na długoletni wynajem, skierowane do konkretnej grupy odbiorców – seniorów pragnących przebywać w sąsiedztwie osób z podobnej kategorii wiekowej oraz potrzebujących wsparcia pielęgnacyjno-opiekuńczego w codziennym funkcjonowaniu (tzw. mieszkania „independent living”). W odróżnieniu od typowych domów seniora (tzw. „assisted living”, cieszących się coraz większym zainteresowaniem wśród polskich inwestorów, nasza propozycja nie polega na tworzeniu samowystarczalnych enklaw – hoteli dla starszych osób. Biorąc pod uwagę szerokie grono seniorów pragnących aktywnie spędzać swoją jesień życia lub po prostu lubiących dynamikę tkanki miejskiej, inwestycje Funduszu będą zlokalizowane w historycznych centrach miast i będą się składać z zespołu mieszkań, dostosowanych do potrzeb osób starszych. W obiekcie przewidujemy 24h dozór pielęgniarski, codzienne dyżury lekarskie oraz system monitoringu funkcji życiowych mieszkańców.

Mieszkania dla seniorów znajdować się będą w zakupionych, odrestaurowanych, bądź wybudowanych przez Fundusz budynkach w różnych polskich miastach. Poza największymi miastami, obiekty te świetnie sprawdzą się w mniejszych miejscowościach (np. stolice województw z poprzedniego podziału administracyjnego) zważywszy na zauważalny trend opuszczania mniejszych miast przez młodych ludzi, co często wiąże się z pozostawieniem rodziców bez opieki. Już przy wyborze lokalizacji kierujemy się potrzebami seniorów, dla których ważna jest możliwość samodzielnego wyjścia na zakupy, do kościoła lub lekarza specjalisty.

Fundusz zamierza zlecić proces zarządzania usługami medycznymi oraz typu „concierge” do wyspecjalizowanych podmiotów zewnętrznych i świadczyć usługi na rzecz użytkowników na zasadzie abonamentu wliczonego w wartość czynszu. Fundusz zamierza dodatkowo wprowadzić prawo pierwokupu przy sprzedaży lokali nowym właścicielom poniżej 65 roku życia, aby zachować ich charakter oraz przeznaczenie w długim okresie czasu.

 

Opieka nad stanem zdrowia seniora wpisana jest w istotę nieruchomości, co ma swoje odzwierciedlenie w wyposażeniu pokoi zapewniającym mieszkańcom największe bezpieczeństwo.

W każdym z pokoi umieszczone zostaną urządzania monitorujące upadek i system przywoławczy umożliwiający wezwanie obsługi, pozwalające na szybką reakcję w przypadku nagłego pogorszenia stanu zdrowia lokatora. W obiekcie ustanowiony będzie bowiem całodobowy dyżur pielęgniarki/pielęgniarza, natomiast jeśli chodzi o usługi lekarskie (internisty i innych specjalistów), dyżur zostanie ustalony w zależności od potrzeb mieszkańców.

Dodatkowo każdy z mieszkańców otrzyma opaskę monitorującą funkcje życiowe, pozwalające na szybką reakcję w sytuacjach kryzysowych.

Mieszkańcom obiektu zaoferowana zostanie możliwość dodatkowego wykupienia posiłków uwzględniających indywidualną dietę, dostarczanych przez firmę cateringową. W zależności od typu i miejsca inwestycji Fundusz rozważa organizację czasu wolnego mieszkańców za pośrednictwem animatora, który uwzględniając preferencje lokatorów, stworzy zestaw zajęć i aktywności służący nie tylko wzmacnianiu więzi społecznych, ale także rozwijaniu indywidualnych pasji.

Osoba ta pomoże seniorom odnaleźć nowe pasje lub ułatwi realizację posiadanych hobby – np. poprzez pomoc w zakupie niezbędnych artykułów plastycznych lub w rezerwacji i zakupie biletów do teatru. W okresach szczególnych, np. Świąt Bożego Narodzenia, przygotowywane będą imprezy okolicznościowe, a wszelkie inicjatywy seniorów – np. chęć wspólnego wyjazdu, spotkają się z dużą dozą wsparcia i pomocy.

Do dyspozycji mieszkańców przewidziane będą komputery z dostępem do internetu, umożliwiające m.in. kontakt z najbliższymi mieszkającymi za granicą w formie wideorozmowy.

Funkcjonalność obiektu

W zależności od lokalizacji, budynki składać się będą minimalnie z kilku, maksymalnie z kilkudziesięciu mieszkań / pokoi o układzie apartamentu hotelowego, składającego się z części dziennej z aneksem kuchennym i sypialni oraz łazienki przystosowanej dla osób starszych i niepełnosprawnych. Apartamenty będą miały powierzchnię od 15 do 30 m2 i przeznaczone będą dla jednej lub dwóch osób.

Poza pokojami, w miarę możliwości związanych z adaptacją budynku, do dyspozycji najemców przygotowane zostaną części wspólne, czyli powierzchnia pozwalająca na elastyczną aranżację w zależności od okoliczności.

 

Wszelkie usługi dodatkowe dostarczane będą przez zewnętrzne podmioty, natomiast zarządzaniem segmentem nieruchomości senioralnych należących do portfela inwestycyjnego Funduszu, zajmie się osoba dedykowana do tego rodzaju nieruchomości.

Na etapie początkowym, segment nieruchomości skierowanych dla seniorów obejmie około 0-25% aktywów, jednakże docelowym założeniem jest osiągnięcie maksymalnie 15% przychodów z lokat Funduszu z dochodów generowanych przez nieruchomości senioralne.

W celu wyjaśnienia szczegółów naszej oferty prosimy o wypełnienie formularza kontaktowego lub bezpośredni kontakt z naszymi pracownikami.

Ta strona jest widoczna tylko dla zalogowanych użytkowników. Aby przejść dalej zaloguj się poniżej.

Aby założyć konto, napisz wiadomość wyrażającą taką prośbę na adres biuro@siriusfiz.pl. W temacie wiadomości prosimy wpisać "Rejestracja użytkownika".

Existing Users Log In